Методики анализа потенциальных ипотечных клиентов
Страница 2

Под ипотечным портфелем обычно понимают совокупность ипотечных кредитов, принадлежащих одному участнику рынка. К ключевым разделам стандартной базы данных, характеризующей ипотечный портфель, можно отнести информацию об ипотечном кредите, заемщике, предмете залога и платежной истории.

Каждый раздел, в свою очередь, содержит набор показателей, разработанный на основе международного опыта ипотечного кредитования и согласованный с рейтинговыми агентствами. Стандарты IFC адаптированы к текущему состоянию российского ипотечного рынка. В процессе эволюции рынка и накопления собственной статистики часть показателей может быть исключена или, наоборот, потребуются дополнительные характеристики.

Рассмотрим основные разделы ипотечных стандартов:

1. Ипотечный кредит.

Данный раздел включают в себя 60 показателей. К основным параметрам, характеризующим ипотечные кредиты, обычно относят срок, процентную ставку, порядок погашения кредита (аннуитетные, дифференцированные платежи и др.), периодичность платежей (ежемесячные, ежеквартальные), целевое назначение (покупка недвижимости, рефинансирование и т. д.).

В Стандартах отражается тип кредита в зависимости от схемы погашения - кредит с фиксированной, плавающей ставками или гибридный ипотечный кредит. Для кредитов с плавающими ставками и гибридных кредитов фиксируется объективный официально публикуемый индекс, от изменения которого зависит процентная ставка по кредиту, а также величина маржи. Значение ставки в зависимости от изменения индекса периодически пересматривается, поэтому для плавающих и гибридных кредитов предусмотрены верхняя и нижняя границы ставки на весь срок кредита, верхняя граница прироста и нижняя граница спада ставки при периодической переустановке, а также размер периода между переустановками. Кроме того, для гибридных кредитов в Стандартах отражается величина начального периода, в течение которого ставка остается фиксированной.

Наличие или отсутствие дополнительного обеспечения и страхования относится к стандартным характеристикам ипотечного кредита. В качестве дополнительного обеспечения ипотечного кредита кредиторы обычно требуют поручительство физического или юридического лица (часто работодателя). Страхование является важным условием ипотечного кредитования и может включать страхование жизни и потери трудоспособности, гибели или повреждения предмета залога и титульное страхование. В развитых странах также существует ипотечное страхование, при котором в случае, если выручка от реализации предмета залога будет недостаточна для погашения ипотечного кредита, разница возмещается кредитору.

В таблице 1.3 представлена методика расчета кредитного рейтинга заемщика.

Таблица 1.3

КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ИПОТЕЧНОГО ЗАЕМЩИКА В FIRST UNION SECURITIES INC.

Рейтинг

Качество

Кредитная история и индикаторы

A

Хорошее

1. Нет просроченных платежей по ипотечному кредиту. 2. Максимальный DTR — 45%. 3. Максимальный LTV — 85—95%

B

Удовлетворительное

1. Максимум три-четыре 30-дневных просроченных платежа по ипотечному кредиту за последние 12 мес. 2. Максимальный DTR — 50%. 3. Максимальный LTV — 85%

C

Допустимое

1. Максимум 210 дней общей просроченной задолженности с лимитом в 60 дней на каждую и максимум 90 дней «просрочки» по основному долгу. 2. Максимальный DTR — 55%. 3. Максимальный LTV — 80%

D

Плохое

1. Не более 120 дней просроченной задолженности по основному долгу за по-следние 12 мес., предмет залога не находится в стадии обращения взыскания. 2. Максимальный DTR — 60%. 3. Максимальный LTV — 65%.

Страницы: 1 2 3 4 5

Новое на сайте

Банковские услуги

В настоящее время коммерческие банки борются за качество предоставляемых услуг клиентам. Именно повышение качества обслуживания при осуществлении операций в течение одного операционного дня является одним из главных критериев выбора банка частным лицом.